È iniziato il quarto trimestre che chiuderà l’anno 2018 e così conosceremo il numero delle compravendite immobiliari che si sono concluse quest’anno. L’andamento del mercato immobiliare di Avellino interessa agli operatori del settore e in particolar modo coinvolge chi deve vendere o comprare casa. Proviamo ad analizzare la situazione immobiliare con un agente immobiliare della provincia di Avellino, Arcangelo Iannicelli.
Quale è stato il trend nelle vendite immobiliari degli ultimi anni?
A partire dal 2000 in Italia c’è stato un continuo aumento delle compravendite immobiliari fino a raggiungere il record in assoluto: nel 2006 in Italia sono state concluse circa 870.000 compravendite immobiliari. Questi semplici dati lasciavano ben sperare anche per l’avvenire e, così, tutti si precipitavano a comprare casa, grazie anche alle banche che erogavano mutui con più facilità rispetto ad oggi. Dopo questo periodo di primati mondiali del mercato immobiliare, nel 2008 il sistema delle compravendite si è manifestato per quello che probabilmente era stato sin dall’inizio, una fragile costruzione destinata a crollare come sabbia al sole.
La crisi economica ha soltanto radici interne oppure le sue cause sono da ricercare altrove?
Negli Stati Uniti d’America, con i mutui sub-prime, è esplosa la crisi finanziaria più acuta e improvvisa della storia almeno dal ’23, che, violenta come un tornado, si è propagata fino in Europa travolgendo anche il mercato immobiliare italiano. Infatti, dopo l’anno record del 2006, già l’anno successivo in Italia sono state vendute 60.000 case in meno. Negli anni seguenti le vendite sono sempre diminuite fino a raggiungere il record negativo con le circa 403.000 compravendite del 2011, anno col più basso numero di case vendute degli ultimi 30 anni.
Quale sarebbe invece l’andamento attuale?
Il numero delle compravendite è aumentato soltanto negli ultimi anni in Italia, dove si registra un costante, sia pur lieve, aumento. Nel 2016 sono state perfezionate circa 528.000 compravendite mentre nel 2017 circa 548.000. Per un’analisi più accurata e completa mi permetto di rinviare al mio libro “VENDERE CASA IN 100 GIORNI”.
Cosa è accaduto al mercato immobiliare ad Avellino e provincia?
La risposta interesserà molto i proprietari che hanno maturato l’intenzione di vendere un immobile ed i potenziali acquirenti. La notizia fondamentale è che, mentre in Italia il numero di compravendite è aumentato, nel capoluogo irpino il numero delle transazioni è rimasto sostanzialmente invariato. Il 2016 e il 2017 si sono chiusi con circa 360 compravendite, quindi una media di 30 case al mese vendute. In Campania, il capoluogo con il numero più alto di compravendite è quello di Napoli con 7.153, segue Salerno con 1.120, Caserta 613, Benevento 396 e, fanalino di coda purtroppo, il comune di Avellino, con sole 357 vendite.
Questi sono i dati delle compravendite e l’andamento dei prezzi delle case ad Avellino?
Questo è un aspetto ancora più interessante. I prezzi medi delle abitazioni ad Avellino tra il 2016 e il 2017, come le compravendite del resto, sono rimasti sostanzialmente invariati: il prezzo medio a mq delle case nel capoluogo è pari a circa € 1.322,00 (dati dichiarati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Proviamo a decodificare questi numeri a beneficio dei lettori che abbiano intenzione di vendere o comprare casa: quali considerazioni si sente di fare?
Sicuramente, per chi vuole comprare casa è un buon momento, sia con riguardo ai prezzi, che, come si diceva, sono rimasti stabili nell’ultimo periodo, ma anche per quanto concerne i tassi d’interesse dei mutui, che sono ai minimi storici se si considera che non è impossibile ottenere tassi che mediamente si aggirano intorno al 2% e anche di meno. In altri termini, facendo un conteggio del tutto sommario, richiedendo un mutuo di € 100.000 della durata di 20 anni, con una rata di € 500, allo scadere il richiedente avrà versato in totale € 120.000, quindi 20.000 euro di interessi, pari a circa 1.000 euro all’anno, di cui una percentuale, se trattasi di mutuo per acquisto della “prima casa”, può essere anche oggetto di detrazione.
Quali riflessioni stimola questa situazione?
C’è da considerare perché nel 2006, quando c’è stato il boom delle compravendite, i tassi fissi si aggiravano intorno al 5%. Cosa significa in termini pratici, in termini economici? Che, tornando all’esempio fatto, un mutuo di € 100.000 in 20 anni aveva una rata di € 660 (non € 500), con un pagamento a scadenza del mutuo di interessi pari a € 58.000 e non € 20.000. Senza ombra di dubbio, se si volesse acquistare una casa oggi sarebbe di gran lunga più conveniente.
Ai proprietari, invece, conviene vendere casa?
Quando incontro un potenziale cliente che ha intenzione di vendere casa, piuttosto che analizzare la casa stessa o il suo valore, in primis mi concentro sulle sue personali esigenze. Oggi, a dispetto delle fallaci promesse, vende chi è realmente interessato a farlo, questo non è il periodo in cui si può tentare di realizzare facili affari in campo immobiliare.
Cosa intende per “tentare affari”, si spieghi meglio?
Lo farò ricorrendo ad un esempio, capita sempre più spesso di ascoltare frasi come: “propongo la mia casa in vendita, al prezzo che voglio, se trovo l’acquirente è positivo, altrimenti fa niente”. Un ragionamento legittimo, sia chiaro, ma questo tipo di strategia si traduce oggi in una svalutazione della propria abitazione. Nel 2018 sicuramente le case vengono vendute ad un prezzo inferiore rispetto al 2006, ciò non significa che si svende, perché negli anni passati si è avuto un aumento smisurato dei prezzi delle case, quindi oggi si vende a prezzi normali. Tra il 2000 e il 2006 ci sono state case acquistate e poi rivendute al 400% in più, invece adesso, almeno osservando gli andamenti degli ultimi 10 anni, i prezzi medi ad Avellino hanno registrato un calo di circa il 40%. Ci sono zone che hanno retto di più la crisi, altre zone che hanno visto crollare il numero delle compravendite. Non è che si vende a prezzi più bassi, semplicemente, rispetto al passato, mancano gli acquirenti disposti a comprare. Per questo consiglio a chi, anche per esigenze personali, debba vendere una sua proprietà, di condurre un’analisi oculata del mercato immobiliare, facendosi assistere da un agente immobiliare esperto della zona in cui si trova la casa da vendere.
Aspettare potrebbe essere una buona soluzione?
Purtroppo dall’analisi dei dati si direbbe di no: tra il 2016 e il 2017 ad Avellino il mercato immobiliare è rimasto IMMOBILE. Nessun segnale di ripresa. Chi ha aspettato in questi 2 anni, si ritrova paradossalmente dinnanzi ad un mercato immobiliare identico, ma con una casa che ha 2 anni in più! Non solo, avrà accumulato nel corso degli anni spese importanti tra imposte, condominio, etc. Aspettare non è una buona soluzione.
Cosa potremmo dire allora rivolgendoci direttamente a chi ha intenzione di vendere la sua abitazione?
Se vuoi vendere casa richiedi l’analisi immobiliare ad almeno tre agenti immobiliari esperti della tua zona, poi valuta a chi affidarti; mi raccomando non scegliere l’agente che valuta la tua casa al prezzo più alto, quasi mai si rivela il metodo giusto. Scegli l’agente che ha ottenuto negli ultimi 12 mesi più risultati (es. numero di case compravendute). Vendere casa non è mai un tentativo, affidati ad un agente immobiliare specializzato della tua zona.